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追踪!那些年拍出的上海租赁土地怎么样了?

  上海市近年来陆续推出租赁相关地块,加大租赁土地供应,至今累计成交纯租赁用地 75 块。另外,自 2016 年起,上海宅地出让皆附加「15% 房产面积自持」,自持年限 70 年,后期更有超 15% 的自持比例出现。

  本文将详细盘点上海市纯租赁地块及含自持地块,进一步分析上海租赁市场土地供应情况。

  纯租赁用地

  2017 年至今年 7 月,上海共出让 75 块纯租赁地块,总建面达 457 万平方米。2017 、18 、19 年 1 - 7 月分别出让 21 、40 及 14 宗土地,总建面为 144 、228 及 86 万方,主要集中在 10 月至此次年 1 月交易。

  

  浦东土地供应居首位,外郊环、中外环、内中环地块聚集

  从地块分布来看,出让土地包括除金山外的 15 个区域,环线内外全面覆盖。其中浦东新区出让面积最多,达 14 幅,总建面为 110 万㎡,占比 24% ;其次为闵行区,交易地块 8 幅,总建面 70 万㎡;主城区(虹口、普陀、长宁、杨浦、静安、徐汇、黄浦)共出让土地 26 幅,总建面 106 万 ㎡ ;地处偏远的奉贤、嘉定分布出让 1 和 2 幅租赁土地。

  

  出让土地主要集中在外郊环、中外环和内中环,其总建面占比分别为 40% 、21% 及 26% 。内环内地块稀缺,而郊环外过于偏远,租房需求少,二者出让地块都相对较少。

  

  项目进度缓慢,仅 4 成开工

  从拿地方来看,竞得企业以上海市本地国企为主,其中上海地产拿地最多,达 11 幅,总建面为 75 万 ㎡ 。其次为上海张江和上海城投置地,分别拿地 7 幅和 3 幅,总建面为 36 万 ㎡ 和 25 万 ㎡ 。除国企外,深圳的华润置地全资子公司有巢住房租赁去年竞得松江区两幅地块,致力于打造其长租公寓品牌「有巢」。

  

  截至 2019 年 8 月,上海成交的 75 宗纯租赁用地中,有 31 幅相继开工,占比仅 41% ,高于纯租赁用地开工率不足 3 成的全国平均水平。

  自持住宅土地

  从 2016 年出让首幅含自持比例土地至今,上海市共出让 87 幅相关地块,总自持住宅面积达 130 万 ㎡ 。其中 91% 地块自持比例为 15% 。

  

  宝山区自持面积最多,外郊环占自持土地半壁江山

  区域分布来看,自持土地覆盖除崇明、长宁、黄浦以外的 13 个区域。宝山区自持住宅面积最多,总建面达 31 万 ㎡ ,共成交 15 幅;其次为奉贤区,总建面为 25 万 ㎡ ,成交土地 18 幅;主城区(虹口、普陀、杨浦、静安、徐汇)总自持住宅面积近 9 万 ㎡ 。

  

  相较于纯租赁用地,因含自持地块中绝大比例土地可用于住宅开发,因而仍有 26% 的自持土地分布在较远的郊环外;外郊环自持土地总建面达整体面积的一半以上,达 56% ;内中环和内环内自持住宅面积较少。

  

  万科、碧桂园、大华自持体量前三

  目前万科、碧桂园及大华通过公开招拍挂获得的上海自持地块量最大,分别为 ㎡ 、 ㎡ 及 ㎡ ,目前 87 幅含自持住宅地块中,开工率达 96.6% 。

  万科共持有 7 幅自持地块,分布在嘉定新城、青浦徐泾、闵行吴泾镇、宝山罗店及浦东临港五大区域,地处偏远,都处于外环外和郊环外。其中:

  嘉定新城板块内自持住宅面积近两万方,周边工业区较多,项目定位于为周边企业职工解决生活住宿的租赁社区,已于今年 3 月份开工。

  青浦区徐泾北大型社区同样于今年 3 月开工,主打 TOD 模式,以地铁、轻轨、公交等公共交通为中心,创建工作、商业、文化、教育、居住一体化的城区。

  碧桂园与万科一样,碧桂园在上海同样持有 7 幅自持住宅地块,其中4幅地与绿地、世茂、万科等房企成立合资公司联合拿地。除闵行区马桥镇地块位于外郊环外,另 6 幅地块都处于郊环以外的远郊区域。

  大华所持 4 幅地块均为宝山区的城中村改造项目,单地块面积大,仅顾村老集镇「城中村」改造地块自持住宅面积就达 3 万平方米。

  *联合拿地时,各参与方同时计入自持住宅面积

  *平均楼板价按地块数量取平均值

  

  自持面积持有方 top10 当中,绿地、招商蛇口、新城、禹洲多与其他房企合作联合拿地;中海有 6 幅自持地块,其中普陀区中山北社区 C 单元 A16-02 地块为内环宅地,楼板价高达 5.2 万元/ ㎡ ;保利也于今年 4 月也拿下一副内环宅地杨浦区江浦社区 B2-03 地块,尚未开工。

  案例解析:中海友里上海小昆山店

  2017 年 3 月,中海在松江区小昆山镇拿下 3 幅含自持住宅地块,整体自持面积达 ㎡ 。中海友里上海小昆山项目是其中一块 15% 自持住宅打造的长租公寓项目,于今年八月开业,开业一个月出租率约 71% 。

  

  中海友里上海小昆山店所处的小昆山镇位于松江新城西段,是松江新城「一体两翼」格局中西翼产业片区的生活服务中心,但项目附近无轨道交通,其商业、生活配套还待完善。

  项目区位图

  住宅产品设计,更具生活气息

  友里·上海小昆山店与同地块内中海九峯里住宅项目联动,共享物业及社区服务。项目规划实现部分人车分流,车位配比 1 :1 ,公寓租户可共享停车位。

  户型设计方面,客厅开阔,独立阳台可供休闲小憩;两室一厅与一室一厅面积相差不大,因而次卧略显狭小。

  客厅连接阳台,且公寓前排为低层联排,无光线遮挡物,利于采光;但阴天室内灯光昏暗,无充足人造光源;智能控板可监控房屋情况,远程外联,保障租户安全。

  不同于一般商办性质的长租公寓,本项目配备独立厨房,更具生活气息,且水电燃皆为民用价。

  主要服务企业客户

  项目与周边企业合作,积极拓展企业客户,将其发展为中海友里·小昆山店重要客户来源。

  项目距离地铁站较远,难以辐射地铁沿线,但周边产业园众多,企业集聚。项目的营销活动主要聚焦企业客户,提供专属一站式租住福利。目前已合作客户包括德国 kuka 机器人、正泰电气、碧桂园沪苏区域、恒大国能新能源汽车等企业,租户多为企业中高层。

  小结

  中海友里·上海小昆山店是中海在上海落地的第一个长租公寓项目,也是目前较具代表性的依托自持住宅建成的公寓项目。此次项目落地,正是以中海为代表的一众含自持面积地块持有方,在租赁住房市场的一次重要尝试。

  截至今年 8 月,上海总计供应纯租赁用地 457 万 ㎡ ,自持住宅面积 130 万 ㎡ ,目前大多处于待开发及正开发状态,未投入实际运营,可借鉴的实践案例相对较少,也未形成成熟的运营及盈利模式。未来或可嫁接公寓、物业、金融等资源,通过资源整合支持租赁住房市场长效发展。(来源:地新引力)

  (责任编辑:DF513)

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